我が家の住宅ローンの組み方〜ミックスローンにしちゃいました〜

人生最大のお買い物とも言われる住宅。
現金で購入出来れば良いのですが、大半の人がローンを組むと思います。
もちろん我が家もです。

戸建てにするかマンションか。
どのエリアに拠点を置くのか。
お家選びはそれだけではないですよね。
頭金はいくら用意するか。
ローンはいくら組むか。
考えることはたくさんあります。
その中でも我が家の住宅ローンについてまとめておこうと思います。

住宅ローンって住宅購入するまで、全く未知の世界のジャンルだと思います。
我が家の情報収集源は知り合い、マンションの営業さん、銀行、そしてネットです。
私達夫婦は多少高くても固定金利にして総支払額をがっちり確認しておきたいタイプです。
ですが、借入額が大きいため固定にしてしまうと月々の返済額が大変なことに…。
頭を悩ませる日々が続きました。

ローンを組むことが人生初のため、どのくらいの利息になるのか見当もつきません。
色々なパターンでシュミレーションをして、本当にマンション購入していいのか、大丈夫なのか考えました。

参考までにみずほ銀行のシュミレーションサンプル結果を載せておきます。
金利は私が調べた時の適用金利で最新の情報ではありません。
また、返済方式は元利均等返済で計算されています。

借入額2000万円で変動金利0.725％、返済期間35年の場合

ずっとこのままの金利であれば嬉しいのですが、きっと上がりますよね…。

借入額2000万円で固定金利1.92％、返済期間35年の場合

やはり変動の総返済額と比べてしまうと、高い！！

この月々の返済額にマンションの場合は修繕積立費用の支払いも加算されるのでご注意を。

金利方式はどうする？変動か固定か？それとも…？

今は低金利の時代。
マンションの営業さんや銀行の担当者さんはもちろん変動をお勧めしてきました。
もちろん借入額が少額の場合は固定で数年で返す！なんて提案もあると思うのですが、我が家の借入額の場合変動でしょ！って感じでした。
金利が上がる頃は年収も上がるだろうという予想も展開しつつ変動ゴリ押しでした。

親にも相談というかどういう考えでローンを組んだか参考意見を聞いたところ、『今なんて、低金利だもの、固定で組むのがお得よ！私の頃なんて金利が高くて…』という愚痴に変わり終わりました。笑
確かに親世代はローンの金利は高かったと思います。
けれど、預金の金利も今と比べて信じられないくらいの好条件だったので昔と今の金利を比較するのはナンセンスだと思います。

周りの友達をみるとやはり変動を選んでいる人が多数でした。金利が変わればまた考える。といった意見が多かったです。

結論ですが、我が家が選んだのはミックスです。
知り合いからはミックスだけはやめろーっ！と言われたミックスローンです。笑
厳密には夫婦それぞれローンを借りているので、ペアローンで一方が変動で残りが固定です。

ミックスローン。メリットとデメリット。さらには我が家の作戦とは？

メリットとデメリットは紙一重。

ミックスローンは変動と固定の双方の良いどこどりのようにも思えますが、裏を返せば悪いどこどりとも言えます。
もし金利が上がらなければ変動にしておけばよかった。
もし金利が上がったら固定にしておけばよかった。
どんな結果になっても後悔というかモヤモヤが残りそうです。確かに。
そしてローンを二本組むのでそれぞれ諸経費と手間がかかります。
さらに、銀行によっては固定と変動の比率が変えられないというのもあるそうです。
我が家のように月々の返済額の上限を決めている家庭は変動と固定の借入額の比率を変えれないのは嫌ですね。
だから、検討されるもののあまり選ばれないのかなと調べていて思いました。

またまた参考までにみずほ銀行のシュミレーション結果を載せておきます。

借入額1000万円で固定金利1.92％、返済期間35年の場合

借入額1000万円で変動金利0.725％、返済期間35年の場合

前の表と合わせてまとめると、
全て変動にした場合の総返済額は22,650,180円。諸経費は530,950円。
全て固定にした場合の総返済額は27,482,280円。諸経費は530,950円。
変動固定半々にした場合の総返済額は
25,066,020円。諸経費は597,040円。

これに加え団信の費用が加算されます。

我が家の作戦はこうです！

我が家はもともとペアローンのため諸経費はもう二本分。
なのでここは問題なし。
共働きじゃなかったら、こんなにスムーズに決まらなかったかも？
ペアローンのため比率も自由です。
ちなみに繰上げ返済をして支払いが早く終わるであろう変動を私が、ゆっくり返していく固定を相方が担当。
もちろん変動の借入額を多めになってます。
しかしここで住宅ローン減税の落とし穴にハマります。が、これはまた別の機会に。笑

さて、問題は今後の金利の動きです。
素人なので先読みなんて出来ないし、だからと言って『みなさん変動にされてますよ！』で変動に決める勇気も無い。

ひとまず私たちのライフプランと貯金の仕方を夫婦で話し合いました。
そして出た結論がこちらです。

①私もしばらくはどんな形であれ仕事を続ける。
②子どもが小学校低学年までは貯金は必要最低限にして繰上げ返済にまわす。
③子どもの養育費がかかる頃（高校、大学）には変動分のローンは払い終えたい。
④残った固定分は繰上げ返済せずゆっくり返し、養育費や老後を踏まえた貯金を積極的にしていく。

今現在子どもの養育費という貯金はゼロです。
というかそういう貯金の項目が我が家にはありません。
子ども手当もごちゃ混ぜで同じ通帳です。
学資保険もしてないんです。
もしかして結構やんちゃなタイプでしょうか？
普通に貯金するよりも学資保険に入った方が返還率が高いのはわかるんですが、学資保険で100万円貯めて満期になった時の総額よりも、100万円を繰上げ返済したときの総返済額の減り幅の方が遥かに大きいので今はがむしゃらに繰上げ返済しようと考えています。

返済方法はどうする？元利均等方式か元金均等方式か。

我が家はどっちも採用してみました。

元利均等で借りて繰上げ返済をして総返済額を減らしていく、これが私のイメージです。
もうこの辺は私も相方も何も調べず元利均等で！と銀行で書類書いてる時に担当者に答えていました。

ペアローンのため書類を二部作るのに、2人で声を出してお互いに
『本当にこの借り方でいいよね？』
『今の変動金利と比べると固定金利高いけど、きっと未来の金利はもっと上がってるよね？』
『とりあえず変動分は頑張って今のうち繰上げ返済で返そうね！』
『それが終わったら、ゆっくり固定返して貯金しようね。』
なんて言うのを何度も繰り返していると、銀行員の方が、
『固定で組まれる分は繰上げ返済しないのですか？それであれば元金均等の方が総返済額が小さくなるし、月々の返済額も段々と落ちていきますよ！』と教えてくれました。

えーっ‼︎そうなんですか？そういうの全く知らなくてびっくりしちゃいました。
やっぱり無知って怖いですね。

元利均等とは？元金均等とは？

元利均等とは月々の返済額が一定になるため返済計画が立てやすいのが特長です。
一方元金の減りが遅いため繰り上げ返済をしない場合、総返済額が高くなります。
元金均等とは返済開始時の月々の返済額は高くなりますが徐々に少なくなっていきます。
一方元金の減りが早いため繰り上げ返済をしない場合、総返済額が元利均等と比べて安くなります。

我が家は固定で借入する分は繰り上げ返済をしないと決めているので元金均等を提案してもらえたということでした。
また固定で借りる割合が比較的少なかったため、返済開始時の返済額もまぁなんとか支払えるかな？といった許容範囲内だったので、その場で返済方法を変更しました。
こうすることによって固定分の月々の返済額は徐々に減っていくというおまけも付いてくるので、後々のゆとりができました。

あとはガンガン繰り上げ返済するのみ‼︎

あとは変動で借入している分をガンガン繰り上げ返済するのみです。
今までは漠然とお金が貯まったら繰り上げ返済。
余裕ができたら繰り上げ返済。
とぼやーっと考えていましたが、無理くりお金を確保して繰り上げ返済しないと子どもはどんどん成長してしまいます。
早く繰上げ返済第一弾をしなくては！

先日繰り上げ返済の方法についてよくわからないので銀行の窓口まで行ってみました。
そうするとネット上で簡単に繰り上げ返済ってできるんですね。
しかも手数料無料！
窓口だと有料みたいでした。(銀行によって違うのかもしれません。)
金額についても少額からできるみたいです。

ローンは結局支払い終えるまで、どの借り方が正解、お得だったのかわかりません。
けれど、自分たちで設定をしてスタートしたのだからもう進むしかありません。
よし、頑張ります！